Der BGH (Entscheidung vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08) entscheidet zugunsten des Vermieters. Ist der Vermieter, wenn er nicht das Gebäude abreist und ein neues errichtet, auf notdürftige Maßnahmen (eine Minimalsanierung) verwiesen, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung des Gebäudes noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer führen und ist also wegen des Alters oder des schlechten Zustandes eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine Vollsanierung oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, liegt ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 II Nr. 3 BGB vor. Der Abriss des Gebäudes und die Errichtung des Neubaus sind eine vernünftige wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes. Diese Verwertung ist auch angemessen. Gegen Investitionen in das sanierungsbedürftige Gebäude spricht die geringe Restlebensdauer. Der Abriss und der Neubau sind behördlich genehmigt und es ist kein Denkmalschutz zu berücksichtigen. Bei einer Fortführung der Mietverhältnisse entstünden dem Vermieter zudem Nachteile, die er nicht hinnehmen muss. Der schlechte Zustand des Gebäudes gebietet eine Vollsanierung des Gebäudes oder einen Abriss und Neubau. Dazu ist eben die Beendigung der Mietverhältnisse erforderlich. Der Minimalsanierungsaufwand steht in keinem Verhältnis zur Restlebensdauer, die durch diese Maßnahmen auch nicht erhöht wird. Zudem ist mit einer Minimalsanierung das kaum kalkulierbare Risiko verbunden, alsbald weiter in die Instandsetzung zu investieren, ohne die Lebensdauer des Gebäudes zu verlängern. Der Eigentümer hat zudem ein anerkennenswertes Interesse daran, eine Vollsanierung oder einen Neubau nicht erst nach vollständigem Verschleiß seines Eigentums zu realisieren. Es liegt weder ein spekulatives Geschäft des Eigentümers noch ein Rechtsmissbrauch vor. So haben die Voreigentümer das Gebäude auch nicht bewusst heruntergewirtschaftet.


Mit dieser Entscheidung hat der BGH die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Abrisses des Gebäudes festgelegt. Gerade in unserem Bundesland ist diese Entscheidung von nicht unerheblichem Interesse für Vermieter und Mieter. Die Details müssen in jedem Einzelfall geprüft und bewertet werden.

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Versicherungsrecht Prof. Dr. Jörg Schmidt, Schwerin