Bei Neubauten, gleichviel, ob es sich um Reihenhäuser, sogenannte aneinander gereihte Wohnungen oder auch Eigentumswohnungen handelt, entstehen immer wieder Streitigkeiten über den Schallschutz. Käufer oder deren Mieter beziehen das Bauvorhaben nach dessen Fertigstellung und wundern sich über die Hellhörigkeit der Räumlichkeiten, z.B., da man dadurch, dass der Nachbar niest, geweckt wird oder da man auch die Unterhaltungen seiner Nachbarn mit anhören kann (oder muss) oder da vor dem Haus vorbeifahrende Fahrzeuge nach der Lautstärke zu urteilen direkt durch das Wohnzimmer fahren.

Der BGH hat gerade wieder ein Urteil (vom 04.06.2009 – VII ZR 54/07) zum Thema Schallschutz gefällt. Welcher Schallschutz geschuldet ist, ist danach vor allem durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wenn ein sogenannter „üblicher Qualitäts- und Komfortstandard“ vereinbart ist, dann muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß daran orientieren. Die Inbezugnahme der DIN 4109 im Vertrag, die lediglich unzumutbare Schallbeeinträchtigungen und solche z.B. zudem nicht bei Eigentumswohnungen regelt, führt nicht ohne weiteres dazu, dass lediglich die Mindestmaße der DIN 4109 vereinbart sind. Denn diese Werte sind in der Regel keine anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung des Schallschutzes in Wohnungen, der üblichen Qualitäts- und Komfortstandards genügt. Insoweit ist vielmehr die (strengere) VDI-Richtlinie 4100 oder das Beiblatt 2 zur DIN 4109 heranzuziehen.

Der ausgeführte Schallschutz ist nach der Erfahrung des Autors nicht selten mangelhaft. Dann stehen dem Käufer alle Gewährleistungsrechte zu. Im Falle des BGH wurde der Kaufvertrag rückabgewickelt. Der Erwerber erhielt den Kaufpreis von mehr als 500.000,00 € zurück und übergab das Eigentum an der Eigentumswohnung an den Verkäufer zurück. Der Autor hat bereits mehrere solcher Schallschutz-Fälle betreut. Nicht immer ist insoweit im übrigen ein Gerichtsverfahren erforderlich. Mit einem seriösen Verkäufer sind Einigungen möglich, wobei sich die Erwerber dabei möglichst anwaltlich vertreten lassen sollten, um nicht unnötig Geld zu verschenken.

 

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht sowie Versicherungsrecht Prof. Dr. Jörg Schmidt, Schwerin