Welche Formen der Kaution sind möglich?

Grundsätzlich sind alle denkbaren Formen der Sicherheitsleistung möglich, insbesondere die Barkaution, die Bankbürgschaft, aber auch das Kautionskonto des Mieters oder ein Schuldbeitritt.

 

Wann hat der Mieter die Kaution zu leisten?

Die Frage der Fälligkeit der Mietkaution wird üblicherweise im Mietvertrag geregelt. Wenn allerdings als Kaution Geld gezahlt werden soll, dann ist gesetzlich zwingend und also durch Vertrag nicht abänderbar vorgeschrieben, dass die Kaution in drei gleichen aufeinander folgenden monatlichen Raten zu entrichten ist. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

 

Wie hoch darf die Kaution sein?

Die Kaution darf maximal das 3-fache der monatlichen Nettokaltmiete betragen.

 

Muss die Kaution angelegt werden?

Ja. Der Vermieter hat die Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen. Er hat dabei dafür zu sorgen, dass für das angelegte Geld (mindestens) der für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist übliche Zinssatz gezahlt wird. Derzeit beträgt der Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist 1,0 % p.a.

 

Sind andere Formen der Anlage möglich?

Ja, aber nur zugunsten des Mieters. Mieter und Vermieter dürfen also zum Beispiel eine andere Anlageform mit höheren Zinsen, nicht jedoch mit einem geringeren Zinssatz vereinbaren.

 

Darf der Mieter die Zahlung des Mietzinses verweigern, wenn der Vermieter die Kaution nicht ordnungsgemäß anlegt?

Das ist umstritten. Nach einer Ansicht hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins, wenn er den Vermieter zum Nachweis der ordnungsgemäßen Anlage der Kaution aufgefordert und der Vermieter den Nachweis verweigert oder nicht erbracht hat.

Der Mieter könne die Mietzahlung in Höhe der Kaution zuzüglich des ungefähren Betrages der aufgelaufenen Zinsen solange verweigern, bis der Vermieter ihm die ordnungsgemäße Anlage der Kaution nachweise. Nach anderer Ansicht muss der Mietzins solange weiter gezahlt werden, bis die Gefahr des Verlustes der Kaution besteht (z.B. bei Insolvenz des Vermieters). Diese Gefahr muss allerdings der Mieter im Streitfall beweisen, was ihm schwer fallen wird.

 

Hat der Mieter noch weitergehende Ansprüche?

Ja. Legt der Vermieter die Barkaution des Mieters nicht oder zu einem niedrigeren als dem gesetzlich vorgeschriebenen Zinssatz an, so hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch. Der Vermieter hat dem Mieter die Differenz zwischen den tatsächlich erzielten und den gesetzlich vorgeschriebenen Zinseinnahmen zu erstatten. Dies können bei Mietverträgen mit langer Laufzeit erklägliche Beträge sein.

 

Darf der Vermieter sich während der Mietzeit aus der Kaution bedienen?

Ja. Hat der Vermieter einen unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Anspruch gegen den Mieter, so darf er seinen Schaden bereits während der Mietzeit aus der Kaution begleichen. Besteht aber zwischen Mieter und Vermieter ein Streit über die Schadensverursachung oder die Schadenshöhe, so scheidet eine Befriedigung aus der Kaution aus.

 

Wiederauffüllung der Kaution während der Dauer des Mietverhältnisses?

Ja. Der Mieter hat die Kaution wieder aufzufüllen, wenn der Vermieter eine unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderung aus der Kaution befriedigt hat. Sind vom Vermieter aufgemachte und aus der Kaution befriedigte Forderungen streitig, so hat der Mieter einen Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution durch den Vermieter.

 

Darf der Mieter die Kaution zum Ende der Mietzeit „abwohnen“?

Nein. Auch nach einer Kündigung darf der Mieter den Vermieter bezüglich der restlichen Miete nicht auf die Kaution verweisen. Er muss die Miete zahlen, anderenfalls riskiert er eine Klage des Vermieters auf Zahlung oder auch die außerordentliche und fristlose Kündigung.

 

Mit welchen Forderungen darf der Vermieter gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen?

Grundsätzlich kann der Vermieter nur mit solchen Ansprüchen aufrechnen, die von der Kaution umfasst sind. Ausgeschlossen sind deshalb Ansprüche aus früheren oder anderen Mietverhältnissen. Von der Kaution umfasst sind Schadensersatzansprüche aus dem Mietverhältnis, wie zum Beispiel für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, offene Mietforderungen oder Nebenkostenvorauszahlungen.

 

Wann ist die Kaution zurückzuzahlen?

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird erst fällig, wenn dem Vermieter keine zu sichernden Ansprüche mehr zustehen. Grundsätzlich steht dem Vermieter daher ein Zeitraum von 3 bis 6 Monaten für die Kautionsabrechnung und die Rückzahlung der Kaution zur Verfügung. Steht bei den Betriebskosten eine Nachzahlung zu erwarten, so hat der Vermieter darüber hinaus ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der voraussichtlich bei der Betriebskostenabrechnung zu erwartenden Nachzahlung.

Die Kaution im Übrigen ist sofort auszuzahlen.

 

Rechtsanwalt Daniel Alff, Schwerin